Türkiye’de konut ihtiyacı her geçen gün artıyor. Konut satışları da bu eksende yükseliş grafiği çizmeye başladı. Son aylarda Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı verilere bakılacak olursa konut talebi hızlı artış gösteriyor.
Evlenenler, ayrılanlar, ayrı eve çıkmak isteyenler, kentsel dönüşüm, farklı şehirlerden göç edenler, göçmenler gibi birçok segmentte konut ihtiyacı olan kişi var.
Konut arzı ve talebi arasındaki dengesizlikler bir dönem fiyatları artırmış olsa da son bir yıldır konut fiyatları dip yaptı. Mevduat faizlerindeki artış, konut kredisi faizlerindeki yükseliş ev edinme ihtiyacını ikinci plana attı. Bu gelişmeyle birlikte satış yapılamayan konutların fiyatları geriledi.
FIRSAT DOĞUYOR MU?
Konut alımı için henüz tam olarak doğru zamanlama olup olmadığı belirsiz olsa da Merkez Bankası’nın politika faizinde indirime gideceği beklentisi mevduat getirisinde düşüş yaratacağından ve konut kredisi faizlerini olumlu yönde etkileyeceğinden dolayı fırsat penceresi açılmış gibi görünüyor.
TCMB faiz indirimi için herhangi bir tarih belirmese de enflasyonun baz etkisiyle hızla güç kaybetmesi faiz indirimi için açık kapı bırakmaya başlıyor.
EVLER UCUZ MU?
Konutların fiyatları ve kira getirileri karşılaştırıldığında kiraların yüksek olması evin fiyatını amorti etme süresini 10-15 yıl aralığına çekti. Böylece konut alımı cazip hale gelmeye başladı. 1.5 milyon liraya alınan konutların kiraları 10-15 bin lira aralığında değişiyor. Her yıl TÜFE oranında gelen kira zamları da hesaba katılırsa 1.5 milyon liralık evin maliyeti ortalama olarak 7-8 yıl gibi bir zamanda çıkmış oluyor.
PEŞİN Mİ KREDİLİ Mİ?
Faizler bir miktar gerilemiş olsa da görece yüksek konut kredisi faizi nedeniyle peşin alımlar daha avantajlı hale geliyor.
KONUT FİYATLARI BİRDEN HIZLA ARTAR MI?
Satıştaki konut sayısının fazlalığı, kiracıdan kirayı tahsil edebilme sorunları, kiracıların düşük kirayla oturmak istemeleri gibi sebeplerden dolayı konuta yatırım amacıyla yaklaşım belirtileri düşüş gösterdi. Son yıllarda farklı yatırım araçlarını da keşfeden tasarruf sahipleri nakit paralarıyla hızlı şekilde borsa, altın, mevduat, kripto para gibi alanlarda yüksek kârlar elde edebiliyor.
Konut fiyatı ve kira getirisi karşılaştırıldığında 10 yıl vadede konut hem fiyatıyla hem de kira getirisiyle birçok yatırım aracından fazla kazandırıyor.
KONUT PİYASASI AL-SAT YAPMAYA UYGUN MU?
Konut piyasasında al-sat yapmak tabi ki uygun fakat bazı kurallar dahilinde gerçekleşmesi gerekiyor. Konut satışı yapılırken eğer nakit alınacaksa rayiç bedel ya da rayiç bedelin biraz üstünde bir tutar tapu müdürlüklerine beyan ediliyor. Örnek vermek gerekirse 5 milyon liraya anlaşılan konutun rayiç bedeli 1.7 milyon liraysa alıcı kişi 1.8 milyon lira gösterip denetime takılmak istemiyor.
Al-sat yapmak isteyenler konutunu satışa çıkardığında alıcı kişi peşin ya da kredili alırken gerçek değerinden konutun fiyatını gösterirse ve konut ediniminden itibaren 5 yıl içinde daha yüksek bir bedelden satış gerçekleşirse gayrimenkul değer artış vergisini satıcı kişinin ödemesi gerekiyor.
Hesaplama yaparken alınan yıl ve satılan yıl arasındaki yurt içi ÜFE değişimi hesaplanıp, istisna tutar düşürülüp ortaya çıkan matrahın vergisi ödeniyor. Başka bir deyişle büyük bir vergi çıkmıyor. Ayrıca ev alınırken verilen tapu harcı ve kredili alınmışsa ödenen faizler de ödenecek vergiden düşürülüyor.
1.5 MİLYON LİRAYA KADAR OLAN EVLER
Farklı şehirlerde 15 yaşına kadar, 2’nci kat ve üstünde bulunan, 1+1 konutları filtreleyerek ilan sitelerinde aratıldığında bazıları sahte olsa da çoğunlukla 1.5 milyon liraya kadar konuta erişiliyor.
İstanbul'da Esenyurt, Beylikdüzü, Çekmeköy, Arnavutköy, Silivri gibi ilçelerde 1.5 milyon liraya 1+1 konutlar bulunuyor. Kira ortalamaları ise 9-13 bin lira arasında değişiyor. İstanbul'da filtrelenen şartlara göre 200'ün üzerinde konut satışta. Bir kısmı sahte ilan olduğu düşünülürse 170 adet 1+1 konuta 1.5 milyon liraya kadar ulaşılabiliyor.
İzmir’de Buca ve Menemen ilçelerinde konutlar 1.5 milyon liraya kadar satılıyor.
KREDİ ÖDEMESİ NE KADAR?
1.5 milyon liralık konut için 1 milyon lira kredi kullanıldığı varsayılırsa 120 ay vadede aylık taksitler yüzde 2.89 faizle 29 bin 878 lira oluyor. Toplam geri ödemesi 10 yılda 3 milyon 585 bin lira oluyor.
Aynı şartlarda yüzde 3.15 faizle aylık ödeme 32 bin 280 liraya yükseliyor. Toplam geri ödemesi 3 milyon 873 bin lira oluyor.
60 ay vadede ise yüzde 2.89 faizle aylık ödeme 35 bin 285 lira olurken, 3.15 oranında faizle 37 bin 302 liraya yükseliyor.
1.5 MİLYON LİRAYA NE KADAR MEVDUAT FAİZİ GELİYOR?
Merkez Bankası'nın yılbaşından bu yana faizi yüksek tuttuğu varsayılırsa yaklaşık olarak 8 aydır da yüzde 50 seviyesinde politika faizi verilen ortamda 1.5 milyon lirasını mevduatta değerlendiren mudi 8 ayda yaklaşık 500 bin liraya yakın gelir sağlamış oluyor.
1.5 milyon lirasını günümüz faiz oranlarıyla bankada mevduat olarak tutmak isteyen birisi 32 günlük vadede yıllık yüzde 48 oranında faizle 56 bin 811 lira kazanç sağlıyor.
Faizin yüzde 30'a düştüğünü varsayarsak 1.5 milyon liranın 32 günlük vadede getirisi 37 bin 500 liraya geriliyor. Faizin yüzde 20'ye düştüğü varsayılırsa 25 bin lira, yüzde 15'e düştüğü varsayılırsa aylık mevduat getirisi 18 bin 750 lira oluyor. (Not: Stopaj vergileri hesaplanmamıştır)